Flluska (imagjinare) imobiliare as do krijohet e as do pëlcasë në 2025

Në shumë ekrane dhe portale ka muaj e muaj që flitet për “flluskën” imobiliare që po rritet dhe do “plasë” shumë shpejt. Për javë shohim opinionistë, “specialistë”, analistë, gjithologë, mendjexhinj (dhe mendjexhesha) që këmbëngulin se flluska po fryhet nga që dikush vendos të paguajë deri në 5 mijë euro për metër katror. Herë të tjera përmendet si gjetje origjinale mospërputhja e numrit të dritave të ndezura (ose të fikura) në pallate dhe të banorëve që konsumojnë (ose jo) energji. Ka dhe një statistike që lidh çmimin e raportuar të shitjeve me kreditë në banka dhe pastaj nxirret kosinusi alfa që gjithmonë gjen stërnërlidhje të çdo gjëje që ndodh me një numër shumë të saktë aktiviteti kriminal. Të gjithë bien dakord që kur ky aktivitet kriminal do të mbarojë, do sjellë “pa një pa dy” flluskën imobiliare.

Vetëbesimi në qenësinë e flluskës, arsyet e flluskës, urgjenca parapellitëse, si dhe shpjegimi i çdo përmirësimi financiar të shqiptarëve (kryesisht) me krimin e organizuar, më kujton bindjen e shumicës (shumë e shumë vite përpara), se po të hanin tre vezë (të ziera) në ditë, fundi do të ishte i dhimbshëm dhe i menjëhershëm.

Për të gjithë ata shqiptarë (apo diasporën) që kanë parë të rriten të ardhurat e tyre në vitet e fundit, apo të dyfishohet vlera e apartamentit, pavarësisht nga mos përfshirja e tyre historike në trafikun e paligjshëm, apo krime të tjera të organizuara (ose solitare/ të pa organizuara), dhe që duan të investojnë në prona imobiliare, lajmi i mirë është që NUK KA ABSOLUTISHT ASNJË shenjë domethënëse statistikore të flluskës imobiliare në vitin 2025.

Flluskat imobiliare pothuajse gjithmonë shoqërohen nga:

A) rritje e shpejtë e kreditimit,
B) rritje e interesit të kredisë,
C) rritje e raportit të kredive me totalin e depozitave,
D) rritje e raportit të kredive të këqija.

Siç raportohet më poshtë, ASNJË (ose më qartë ABSOLUTISHT ASNJË) nga këto stimuj të fuqishëm të flluskave nuk ekziston sot në Shqipëri dhe nuk pritet të krijohet gjatë vitit 2025.

(Shumë) pak histori

Shqipëria ka pasur vetëm një ngadalësim/“krizë” normale (domethënë pa trazira sociale) financiare në historinë e saj kapitaliste që ndodhi gjatë viteve 2010-2014. Është shumë e thjeshtë të analizosh këtë krizë, dhe tipari më domethënës, jo i zakonshëm i kësaj krize ka qenë ruajtja e nivelit të çmimeve imobiliare. Pra, as kjo krizë nuk solli flluskë domethënëse imobiliare. Ndërkohë që çmimet nuk ranë në mënyrë masive dhe domethënëse (që është tipari kryesor i një flluske), numri i shitjeve të apartamenteve u ngadalësua shumë. Arsyet kryesore të kësaj sjelljeje jo të zakonshme kanë qenë niveli i ulët i likuidimeve mobiliare masive. Këto likuidime nuk ndodhën sepse ka pasur një nivel të ulët kreditimi (ose pjesëmarrje të lartë të kapitalit) dhe nga një sjellje historike e kujdesshme e bankave (dhe Bankës Qendrore) ndaj klientëve me probleme. Pra, shqiptarët dhe sistemi bankar shqiptar vendosën të mos shesin me humbje pasuri imobiliare, pavarësisht nga kthimi negativ i atyre viteve (atëherë nuk ekzistonte as Booking, as Airbnb dhe qiradhënia ishte shumë e ulët).

Po pse nuk shohim asnjë rrezik domethënës për flluskë imobiliare në vitin 2025?

1-Shumica e zhurmës rreth flluskës imagjinare lidhet me lejet e ndërtimit të dhëna. Këtu “harrohet” të sqarohet se lejet e dhëna nuk janë ndërtime të përfunduara. Nuk ka shumë sens të krahasosh ndikimin në flluskën imobiliare të PDF-ve të projekteve me atë të ndërtuesve (të përfunduar ose në ndërtim) të pashitur. Flluska nuk vjen nga lejet e aprovuara, por nga ndërtimet e pashitura (dhe kryesisht të mbingarkuara me borxh).

2-Edhe sikur të llogariteshin si të ndërtuara të gjitha lejet e dhëna në 10 vitet e fundit (raportohen rreth 9 milionë metra katrorë leje), po të shumezohen me rreth 600 euro për metër katror, që është kostoja e ndërtimit (një mesatare e përafërt), totali i kostos do të ishte 5-6 miliardë euro. Po të krahasohet kjo kosto me të ardhurat vjetore nga turizmi, rritjen zyrtare të depozitave në sektorin bankar, shitjet zyrtare të raportuara të aseteve imobiliare, dhe preferencat historike të shqiptarëve për investime imobiliare, ky investim 5-6 miliardë euro do të ishte shumë i përballueshëm. Ka disa vite që depozitat zyrtare të sistemit bankar rriten me mbi 1 miliardë euro në vit, ndërkohë që shitjet imobiliare të raportuara, edhe vetëm te jo-rezidentët, janë me qindra milionë euro. Nga ana tjetër, nuk ka akoma një raport të saktë se çfarë pjesë e lejeve është ndërtuar (gjithsesi është shumë larg shifrës 9 milionë metra katrorë leje). Rritja e depozitave në sistemin bankar dhe shitjet imobiliare të jo-rezidentëve tregojnë përfshirjen ose potencialin përfshirës të investimit me kapital. Një investim i bazuar në kapital (pra jo në kredi) ka një probabilitet shumë të ulët të çojë në shitje masive që do të çonin në një flluskë.

3. Rritja e kreditimit të sektorit imobiliar është e moderuar në lidhje me rritjen e depozitave. Pavarësisht rritjes së kredive, rritja e depozitave ka qenë akoma më e fortë. Raporti i kredive ndaj depozitave për sistemin bankar në Shqipëri vazhdon të jetë tejet i ulët (nën 50%). Flluskat imobiliare në Amerikë pas 2008 kanë pasur një raport kredi bankare mbi depozita në nivelin 100%, Spanja pas 2012, 120% dhe Kina para pak viteve 75%.

Rritja e kreditimit imobiliar në Shqipëri ka qenë e moderuar edhe sepse sistemi bankar dhe Banka Qendrore janë shumë të ndjeshëm ndaj rritjes së kredive imobiliare. Për më tej, financimi i diasporës ose jo-rezidentëve që investojnë në mënyrë domethënëse në prona imobiliare është pothuaj inegzistent. Gjithashtu, Shqipëria nuk ka patur dhe nuk ka kreditime imobiliare afatgjata me norma fikse. Kjo situatë ka mundësuar përfshirje domethënëse të kapitalit në financim. Kjo veçanti (si u shpjegua më lart) ka qenë një nga arsyet e mos rënies së çmimeve gjatë 2010-2014 dhe do të vazhdojë të mbetet një faktor stabilizues në çmimet e pronave imobiliare.

4. Interesat e kredive (përgjithësisht) kanë rënë gjatë vitit të fundit. Euribori është rreth 2.4% sot në krahasim me 4% dy vite më parë. Ndonëse primi mbi Euribor nuk ka patur ndonjë ulje domethënëse (dhe në raste të caktuara është rritur nga kërkesa për fonde të reja), baza e Euribor është ulur. Periudha e pas krizave shoqërohet me rritje të interesit, gjë që nuk pritet të ndodhë në 2025.

5. Zhurma tjetër e madhe për çmimet e apartamenteve prej 4/5 mijë euro për metër katror në fakt i referohet VETËM një numri tejet të vogël sipërfaqesh të banesave shumë të mira dhe të përfunduara ose pothuaj të përfunduara (në Tiranë apo vijë e parë bregdetare). Totali i metrave katrorë që kërkojnë këtë çmim kurrë nuk është më shumë se 300-400 apartamente apo vila. Kërkesa e një shtrese domethënëse supermarrësish të rinj dhe ekzistues (apo familjarëve të tyre) për apartamente të tilla është kryesisht nga buma ekonomik i viteve të fundit dhe kjo kërkesë ka qenë shumë më e lartë se oferta e këtyre apartamenteve shumë të mira të përfunduara. Është e vërtetë statistikore që në pesë vitet e fundit është rritur shumë “edhe ferri edhe lepuri”. Ka shumë më shumë të ardhura dhe fitime nga sipërmarrës që kërkojnë apartamente apo vila shumë cilësore.

6. Kërkesa për apartamente në Tiranë apo bregdet në çmim deri në 1500-2000 euro për metër katror vazhdon të përbëjë shumicën dërrmuese të sipërfaqes në ndërtim. Kjo kërkesë është e pranishme dhe domethënëse.

7. Rritja e rrogave reale është shumë më domethënëse se sa e raportuara.

8. Informaliteti në raportimin e fitimit çorodit shumicën e të dhënave makro dhe mikroekonomike dhe sugjeron frenim të rrogave apo të fitimeve (asnjë nga këto nuk është e saktë). Theksojmë se ky fenomen nuk është unik për Shqipërinë. P.sh. Greqia nga mos raportimi ka indikatorë ekonomikë më të ulët se Bullgaria. Gjithsesi, mungesa e efikasitetit në mbledhjen dhe përdorimin e taksave deri tani ka qenë e balancuar nga investimet e evazuesve fiskalë në prona, kompani dhe infrastrukturë. Rritja e vazhdueshme dhe domethënëse e pagave dhe fitimeve të kompanive zvogëlon mundësinë e flluskës.

9. Meritokracia në dhënien e lejeve të ndërtimit ka qenë dhe mbetet një faktor shumë pozitiv në zhvillimin me leverdi të ndërtimit. Në eksperiencën tonë ata që kanë marrë leje kanë qenë si opozitarë të flaktë, mbështetës të hapur të partisë në pushtet, askush politik, endërrimtarë, etj. Ndryshe nga eksperienca e vendeve të tjera të vogla konkurrente direkt me Shqipërinë, këtu tek ne nuk ka pasur asnjë grup që ka bllokuar apo ka vonuar në mënyrë domethënëse dhënien e lejeve apo zhvillimin e konkurrentëve.

10. Argumenti i dritave të fikura dhe faturave të dritave me konsum zero është shumë pak domethënës për një komb që ka investuar në pasuri imobiliare me fitim negativ për shumë vite (deri sa për fat erdhi Booking.com apo Airbnb). Mosprania në apartamentet që blihen ka qenë dhe është po ashtu tipike për shumë qytete ku jabanxhinjtë vendosin të blejnë prona imobiliare, por nuk jetojnë atje. Miami, New York, Marbella etj. kanë të njëjtën tipologji. Fakti që shqiptarët vazhdojnë të investojnë në prona imobiliare nuk është as tejet i veçantë, as inovativ, as veçanërisht i mençur. Gjithë bota bën dhe ka bërë fiks të njëjtën gjë për qindra vite. Ka një studim qindravjeçar të leverdisë së investimit në grupe të ndryshme industrish në vende të ndryshme. Në këtë studim dukshëm, pronat imobiliare kanë qenë gjithmonë një investim me kthim më të lartë.

11. Sot (më shumë se kurrë ndonjëherë) bregdeti shqiptar padyshim ofron një produkt të krahasueshëm në cilësi, sasi dhe çmim me zonat turistike me çmime të ulëta dhe të mesme. Pavarësisht se do të duhen po aq inxhinierë me famë botërore sa kemi arkitektë të tillë, për të vendosur dhe validuar infrastrukturën e duhur, apo një upgrade të ndërgjegjes kolektive për t'u sjellë dhe shërbyer si vend me çmim të lartë, nuk ka më nevojë të shpjegohet se pse ia vlen të vish një javë në Shqipëri apo të blesh një apartament në bregdet në Shqipëri. Për ata/ato që e njohin Tiranën me vite, e dinë se në zonën e Bllokut në Tiranë gjatë të shtunave të shumë muajve dëgjohen shumë gjuhë të huaja. Prurjet e turizmit dhe interesi në prona imobiliare në bregdet pritet të vazhdojnë. Si është diskutuar më herët, bregdeti i Shqipërisë është më pak se 20% i zhvilluar (dhe po flasim vetëm për vijën e parë). Prurjet e të ardhurave nga turizmi dhe investimet në zona turistike raportojnë kërkesë të kënaqshme që pritet të vazhdojë gjatë vitit 2025.

12. Rëndësia e diasporës në investime është shumë e madhe. Çdo vit kjo diasporë shtohet në sasi dhe potencial financiar investues në prona imobiliare. Gjithashtu, hotelierët e suksesshëm kanë filluar të përdorin emrin e mirë të tyre për të krijuar brande rezidenciale dhe klientela e tyre e hoteleve po i ndjek në investime imobiliare. Kërkesa nga diaspora vazhdon të jetë shumë e kënaqshme.

13. Akoma në Shqipëri nuk kemi spekulatorë institucionalë që do të ndikonin si në rritjen e shpejtë të çmimeve ashtu dhe në likuidimin masiv të pronave imobiliare në rast krize. Kur këta spekulatorë kanë hyrë në tregjet e Kroacisë, Malit të Zi apo vendeve të tjera të Mesdheut Verior, ka pasur një rritje më të shpejtë të çmimit. Ky segment investues vazhdon të jetë inekzistent në Shqipëri, kryesisht për shkak të:

A) Mosnjohja historike e Shqipërisë si destinacion investimi,
B) Një sistem gjyqësor në zhvillim,
C) Një stereotip negativ i forcës mbrojtëse të ligjit për investitorët e huaj.

Megjithëse perceptimi është shumë më negativ se realiteti, mosnjohja historike e Shqipërisë dhe rastet e mosmbrojtjes së investitorëve të huaj kanë mbajtur dhe mbajnë larg investitorët spekulativë të huaj në prona imobiliare.

14. Kreditë e këqija si total i volumit të kredive janë në nivelet më të ulëta historike (nën 5 për qind). Ngadalësimi/kriza imobiliare në Shqipëri erdhi kur kreditet e këqija ishin afër 20 përqind të totalit.

15.Likuidimi masiv i pronave imobiliare është një nga faktorët kryesorë që përshpejton flluskën në plasje dhe shfryrje. Ky lloj likuidimi në Shqipëri është shumë i vështirë nga ana ligjore pasi:

A) Ndërtuesit kanë pothuaj zero rrezik penaliteti në mënyrën se si hartohen kontratat e porosisë në rast vonese të investimit si pasojë e mosshitjeve. Rreziku i mos përfundimit nga mos shitja kryesisht ka qenë dhe është përballuar nga porositësit, pronarët e tokës dhe financuesit. Për pasojë, investitorët mund të vonojnë afatin e përfundimit në varësi të kërkesës së shitjeve.

B) Inventari i apartamenteve të mbaruara dhe të pashitura është shumë i ulët për të krijuar flluskë.

C) Nuk mund të shiten ndërtesa të pa hipotekuara dhe ndërtimet hipotekohen shumë më vonë se sa mbarohen.

16.Pronat imobiliare janë një nga mundësitë e inventarizimit/ruajtjes së pasurisë. Dikush mund të zgjedhë që pasurinë ta mbajë në kompani, dikush tjetër në bono thesari apo korporative, ar, argjend, burse, monedha, kripto, etj. Për shkak të limitimit të mundësive të investimit dhe risisë embrionike të zhvillimit të turizmit, investimet imobiliare vazhdojnë të jenë një alternativë domethënëse dhe dominuese në Shqipëri. Ne jemi në fillimet e përdorimit të turizmit si burim domethënës të ardhurash dhe është kjo një nga arsyet e mosnjohjes së të mirës së madhe që na ka gjetur.

Të gjithë faktorët e mësipërm sugjerojnë që nuk ka asnjë arsye makro apo mikroekonomike për të parashikuar flluskë imobiliare në 2025. Mbase kur të trefishohen kreditet e këqija, dyfishohet raporti kredi mbi depozitat, apo dyfishohen interesat dhe shumë nga tiparet e sipërpërmendura fillojnë të jenë më pak domethënëse, ka sens të shikohet përqendrimi i secilit në prona imobiliare.

Analiza e mësipërme përjashton situata ekstreme (luftë, luftë civile apo akte domethënëse terroriste). Gjithsesi, anëtarësimi i Shqipërisë në NATO dhe procesi i pranimit në Bashkimin Europian minimizojnë në mënyrë shumë domethënëse këto rreziqe ekstreme.

SI.E./S.G/Shqiptarja.com

TAG:
• Andi Ballta
• prona
• apartamente
• pronat imobiliare