Vëzhgimi në Tiranë, si po luhaten
çmimet e apartamenteve, pritshmëritë

Tregu i pasurive të paluajtshme po përjeton një periudhë të mirë, ndërsa agjencitë kryesore dhe ndërtuesit pohojnë trendin pozitiv si të shitjeve të apartamenteve ashtu edhe të qirave. “Monitor” kreu një vëzhgim të tregut të banesave për pallatet e reja që janë në ndërtim, ku oferta e lartë ka stabilizuar çmimet. Si ndikoi procesi zgjedhor në 6-mujorin e parë dhe si e shikojnë tregun agjentët e patundshmërisë

Në rrugën “Vaso Pasha”, në të dalë të zonës së ish-Bllokut, firma Klodiada sh.p.k ka nisur në shkurt të këtij viti ndërtimin e një objekti banimi dhe biznesi, i cili parashikohet që të përfundojë në nëntor të 2019-s. U interesuam për të prenotuar një hyrje në këtë objekt kontaktuam me zyrat e shitjes, jo shumë larg kantierit të ndërtimit. Çmimi për një metër katror për banesë, i padiskutueshëm, fillonte nga 2500 euro.

Pak më larg, objektet, të cilat janë në ndërtim përgjatë Unazës së Vogël të Tiranës, kanë dalë me të njëjtën ofertë 1200 euro për metër katror.
Në një ndër to, kompleksi Delijorgji, vijon ndërtimi i objekteve të reja. Çmimi për metër katror për apartamentet për banim nuk ka lëvizur që nga shkurti i këtij viti, 1200 euro.

Pranë kompleksit Delijorgji ka nisur puna për ndërtimin e një kompleksi të ri për banim nga kompania Arlis Ndërtim. Të kontaktuar si të interesuar për të prenotuar një hyrje në këtë kompleks, menaxherja e shitjeve tha se çmimi ishte 1200 euro për metër katror, megjithatë ajo shtoi se bëhej zbritje nga oferta fillestare, në rast se paguhej mbi 60% e shumës së banesës paraprakisht.

Progeen sh.p.k. është në përfundim të objektit për banim, shumë pranë kryqëzimit të Rrugës Bardhyl me atë të Dibrës, apo siç njihet ndryshe zona e Farmacisë 10. Në atë zonë, çmimet mesatare për objektet e reja luhateshin nga 950 deri në 1000 euro. Inxhinieri i kompanisë tha se oferta e tyre, për ato pak apartamente që kishin mbetur pa shitur, ishte 1150 euro për metër katror.

Megjithatë, çmimi mund të diskutohej më tej. Lëvizje të çmimit kishte edhe në kompleksin ku po ndërton Orion Construction. Projekti Tower Brige 3, në Konostudio, është në përfundim të punimeve, megjithatë menaxheri i shitjeve, Roland Kacadeli, tha gjatë interesimit të “Monitor” se 70% e objektit ishte shitur. Në shkurt të këtij viti, çmimi për metër katror në kompleksin Tower Brige 3 ishte 740 euro. Aktualisht çmimi për metër katror është 790 euro, por për banesa në katet më të ulëta dhe me orientim më të pëlqyer ishte dhe mbi 800.

Sipas menaxherit Kacadeli, çmimet janë në rritje dhe pas përfundimit të objektit, ai mund të jetë më i lartë. Gjithsesi, për shkak të ofertës së shtuar për shtëpitë e banimit, çmimet deri diku kanë qëndruar të pandryshuara krahasuar me fillimin e vitit.

Edhe në kompleksin Kika, në Komunën e Parisit, çmimet kanë mbetur të pandryshuara. Sokol Kika, administrator, tha se çmimet vijojnë të jenë të njëjtat tek komplekset ekzistues (950 euro për metër katror), ndërsa në kompleksin e ri do të aplikojnë çmime më të larta. Çmim të njëjtë me gati një vit më parë, prej 1700 euro, raportoi edhe Andi Hasa i firmës së ndërtimit NderPro, për objektin në Rrugën e Kosovarëve dhe 1200 euro për projektin në Rrugën e Elbasanit, në të njëjtin nivel si gjatë muajit shkurt të këtij viti.

Situata sipas agjencive të pasurive të paluajtshme
Megjithëse zotërojnë vetëm 7% të tregut të pasurive të paluajtshme, agjencitë e kontaktuara nga “Monitor” raportojnë se kanë hyrë në 6-mujorin e tretë me rritje të aktivitetit.

Për sa i përket vitit 2017, sipas inxhinier Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, 6-mujori i parë ka qenë shumë pozitiv.
“Tregu i pasurive të paluajtshme është në një situatë të mirë,- tregon zonja Jahja. Kërkesat janë relativisht të larta.”
Trendi pozitiv i pasurive të paluajtshme është pohuar edhe nga brokeri Juliana Nela, nga agjencia e pasurive të paluajtshme Century 21. Ajo tha se agjencitë zotërojnë vetëm 7% të patundshmërisë në Shqipëri.

“Ne kemi pasur ecuri shumë të mirë, për fatin tonë të mirë ose të keq, të dhënat që ne përdorim janë të tërthorta, jo të bazuara në analiza apo studime të mirëfillta. Tregu që kalon nëpërmjet agjencive i përgjigjet rreth 7% të totalit të të gjithë tregut të shitjeve, dhe ky është i ndarë në rreth 400 agjenci që operojnë në të gjithë Shqipërinë”.

Pjesa tjetër e transaksioneve realizohet drejtpërdrejt nga vetë individët dhe nga firmat e ndërtimit. Arsyet kryesore pse tregu i pasurive të paluajtshme është në këto nivele janë dy: Së pari, është punuar pa kujdes në të kaluarën, duke krijuar skepticizëm te klientët. Në shumicën e rasteve kanë punuar vetëm për përfitime vetjake. Pak operatorë kanë qenë seriozë dhe ata vazhdojnë të jenë operativë në treg. Së dyti, shërbimi bëhet nevojë e tregut në shoqëritë e zhvilluara. Sektori imobiliar së fundmi po zhvillohet për t’iu përgjigjur kërkesave të tregut, – shtoi av. Juliana Nela. Një blerësi mesatar i duket kosto shtesë e pajustifikueshme t’i drejtohet agjencisë.

Ecuria e shitjeve, ku po blihet
Shitblerja e apartamenteve ka pasur një trend pozitiv gjatë gjashtëmujorit të parë dhe sipas agjencive të pasurive të paluajtshme po shikohet e njëjta tendencë edhe gjatë të dytit. Sipas ing. Xheni Jahja, rritja ekonomike ka qenë arsyeja kryesore.

“Njerëzit kanë investuar, nuk i kanë mbajtur paratë në banka. Shumica e transaksioneve ka qenë me shitje”, – ka pohuar ajo.
Ndërsa për sa u përket zonave, secila prej tyre ka blerësit e saj. Individët me të ardhura të larta preferojnë zonat e qendrës, të cilat janë të shfrytëzueshme jo vetëm për banim dhe biznese, por edhe investim.

Zona të preferuara janë të gjitha ato të cilat ndodhen në Tiranën historike, nga ish-stacioni i fundit i Tiranës së Re, zona e Pazarit të Ri dhe zgjatimi deri në zonën e Xhamllëkut, Rruga e Dibrës dhe zona e Brrylit, për të cilat agjencitë thonë se çmimet kanë qenë të qëndrueshme.
Për sa u përket banesave ekzistuese, janë gjithmonë një zgjedhje e dytë dhe çmimi i tyre është 10 deri në 15% më i lirë se ai i apartamenteve të reja.

Si ndikuan zgjedhjet dhe vetting-u
“2017 ka qenë një vit elektoral dhe në vitet kur zhvillohen zgjedhjet gjithmonë ka një rënie të shitjeve, – tha Juliana Nela nga Century 21.

Administrata publike u druhet ndryshimeve të mundshme. Kjo ka ndikim direkt te blerësit me financime, të cilët duhet të kenë një punë stabël që të marrin një angazhim siç është blerja e një shtëpie. Viti elektoral e dëmton tregun e pasurive të paluajtshme dhe ky është fakt, pasi e kam vënë re edhe kur kam qenë pjesë e sektorit të ndërtimit”, – shtoi ajo për “Monitor”.

Megjithatë jo vetëm zgjedhjet ndikuan në ecurinë e tregut të pasurive të paluajtshme. Sipas aktorëve të tregut, edhe vetting-u ka qenë një faktor në reduktimin e shitjeve pasi individët e përfshirë dhe familjarët e tyre janë pronarë në vlera të konsiderueshme.

Pezullimi i transaksioneve të realizuara nga ata ka pasur ndikimin e vet në treg. Sipas tyre gjithë procesi i vetting-ut ka sjellë pezullim të transaksioneve të kësaj kategorie, e cila është aktore e rëndësishme në treg. Por gjithsesi ata shprehen optimistë se qartësimi i procesit do të riaktivizojë transaksionet normale.

Çfarë po ndodh me periferinë
Në ndryshim me qendrën, situata në periferi duket se është ndryshe. Për individët me të ardhura nën mesatare, shtëpia në periferi ishte një alternativë më e lirë. Sipas agjentëve dhe ndërtuesve, raportohet një rritje çmimi nga 50-150 euro për metër katror.

Klajdi Memajdini, nga agjencia e pasurive të paluajtshme DevInf., tha për “Monitor” se ka filluar që periferia të shtrenjtohet. Sipas tij rritja, e ndikuar dhe prej kërkesës më të lartë për shtëpi, është deri diku artificiale. Kjo sepse logjikisht, çmimi duhej të ulej me rritjen e dhënieve të lejeve të ndërtimit, e cila shton ofertën për apartamente në treg.

Rritje të çmimit ka konstatuar edhe Xheni Jahja nga Tirana Real Estate e cila, sipas saj, po vjen edhe për shkak të kredive të zbutura për strehim. Nëse dikur çmimi për banesat në periferi ishte i negociueshëm, aktualisht nuk ka shanse që një pronë të shitet më pak se oferta fillestare, duke qenë se është rritur edhe kërkesa.

Në zonën e Yzberishtit, sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, çmimi për metër katror fillonte nga 400 euro, ndërsa sot çmimi është rritur me 50-100 euro në varësi edhe të cilësisë së apartamentit. Në Unazën e Re, apo siç njihet zona e Astirit, çmimi minimumi nis nga 500 euro për metër katror deri në 600 euro.
Edhe periferia verilindore e Tiranës, apo ndryshe zona e Freskut, ka pasur një rritje të çmimit të banesave, në të njëjtin nivel me Yzberishtin (nga 400 në 500 euro/m²).

Ndërtuesi Hajredin Fratari, i cili ka kompleks pallatesh në periferi, pohon gjithashtu se çmimet janë rritur në muajt e fundit nga 450 në 500 euro për metër katror. Ai thotë se ndikim kryesor ka pasur rritja e disa prej tarifave, si për shembull për të hipotekuar një pallat atij i duhet të paguajë gjashtëfish më shumë, 3.6 milionë lekë nga 600 mijë që paguante më parë. Ai shtoi se janë shtuar edhe taksat për ujësjellës-kanalizimet, të cilat nisin dhe paguhen që në momentin që merret leja e shfrytëzimit.

Bankat, qasje më pozitive ndaj financimit të banesave
Kërkesa është nxitur edhe nga rritja e kreditimit për individë për blerje të pasurive të paluajtshme, kryesisht në lekë, ku sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë, vetëm në gusht, stoku i huasë për kredi në lekë u rrit me rreth 7% me bazë vjetore.

Individët kanë përfituar dhe prej kredive të zbutura që ka dhënë Bashkia e Tiranës. Sipas Xheni Jahja, qytetarët që kanë përfituar prej kredive të zbutura kanë blerë në periferi të Tiranës duke rritur edhe kërkesën në periferi.

“Bashkëpunimi i kredimarrësve me bankat ka qenë pozitiv. Bankat vijnë na kontaktojnë dhe janë më të pranishme me marketingun e tyre. Më parë ka qenë më e vështirë. Kjo lidhet edhe me stabilitetin ekonomik, si dhe me stabilitetin në punë”,- tha Jahja.
Një person që merr një kredi vendos që të mos lëvizë nga puna. Mënyra e pagesës, klientët, janë më të kujdesshëm me investimet, do të thotë që edhe nëse do t’i kenë pasur, kanë aplikuar për kredi të vogla. Megjithatë, në teori, tregu i kredive do të duhet të ishte rritur më shumë,- tha Juliana Nela nga Century21.

Pak blerës për investim
Kryesisht blerësit e apartamenteve blejnë për të plotësuar nevojat e tyre vetjake, ndonëse ka një tendencë të individëve që blejnë për investim.

“Gjithmonë ka blerës që vijnë për investim, por puna më e madhe bëhet me ata që janë blerës për nevojat e tyre. Unë kam blerës, për të cilët e di që po t’ju jap një ofertë të mirë, vijnë të investojnë për ta hedhur në treg për qiratë ose për ta rishitur më vonë”,- tha Xheni Jahja nga Tirana Real Estate.

Pritshmëria për lejet e reja dhe frika e një kolapsi
Agjencitë e paluajtshme janë optimistë për sa i përket vijueshmërisë së tregut. Sipas tyre, megjithëse ka pasur leje të reja për ndërtime, kërkesa nuk ka rënë. “Pritshmëria për lejet e reja, e pezullon kërkesën për të blerë shtëpi, pasi me lejet e reja të ndërtimit pritet që çmimi do të bjerë. Por, me analizat tona, për shkak të taksës së infrastrukturës së lartë që paguhet që në fillim, çmimet nuk do të ulen por do të rriten si reflektim. 10-15%, kjo është mesatarja e tregut tonë.

“Tirana është qytet shumë i madh dhe pavarësisht se të gjithë kanë parashikuar kolaps, nuk e mendoj kështu, sepse Tirana është qytet studentor, është kryeqytet institucionesh, është qytet i aktiviteteve, është qendër e shqiptarëve në Ballkan. Ne, në njëfarë mënyre, menaxhojmë kërkesën e shqiptarëve të Kosovës, Maqedonisë, Malit të Zi, por edhe të emigrantëve të hershëm që nuk e kanë humbur lidhjen me vendin.

Ka shumë emigrantë të cilët e mendojnë për të pasur një pronë në Shqipëri, qoftë për ta lënë me qira apo për hir të lidhjeve nostalgjike”,- shtoi Nela. Sipas agjencive, për sa i përket ofertës së apartamenteve është në raport të njëjtë me kërkesën. Megjithatë, agjencitë shprehen ndryshe për kullat. Sipas tyre ambientet në kulla, të cilat janë kryesisht për zyra, do të vijnë me një çmim më të lartë sesa mund të përballojë tregu vendas.

Qiratë, pensionistët dhe studentët italianë zgjedhin Tiranën
Agjencitë e pasurive të paluajtshme tregojnë për “Monitor” se tregu i qirave është stabilizuar në këtë moment, pas fluksit të studentëve, megjithëse presin dhe një dyndje të fundit të bizneseve. Studentët italianë janë në zonat që kanë qenë gjithmonë, pranë shkollave dhe në zonën e bllokut.

Një student i vitit i parë dhe të dytë zgjedh zonat pranë qendrës, një student i viteve të fundit, ul kostot dhe shkon pranë shkollave. Çdo vit shtohet numri i tyre, – shpjegon Jahja nga Tirana Real Estate.

Tendencën e italianëve e konfirmojë edhe Juliana Nela nga Century 21. Sipas zonjës Nela, përpos studentëve, edhe pensionistët italianë po zgjedhin Shqipërinë, veçanërisht zonat bregdetare për shkak të kostove të ulëta, si dhe të përfitimit nga skema e rimbursimit shëndetësor nga shteti italian. Duke qenë se nuk e përdorin sistemin shëndetësor në Itali, shteti fqinj ua kthen paratë mbrapsht. Ata vijnë në Shqipëri ku jetesa është relativisht më e lirë.
Tregu i qirave ka pasur periudhë shumë të mirë këtë verë, sikurse dhe shitjet. Megjithatë Nela e argumentoi rritjen e qirave edhe me detyrimin e deklarimit të vendbanimit.

“Një pjesë e qirave u rinegociuan çmimet. Detyrimi për të deklaruar vendbanimin ka pasur efekt gjatë periudhës së verës dhe për mua rritja eksponenciale në këtë periudhë është ndikuar edhe prej këtij fakti”,- shtoi ajo për “Monitor”.

Ndërsa çmimet e qirave kanë vijuar të mbeten në të njëjtat nivele si në gjysmën e parë të vitit. Në zonat ku ka kërkesë të lartë, si në Bllok, çmimet mesatare të qirave janë 500 euro. Për zonat e tjera, të cilat nuk janë në qendër, por kanë një lokacion të preferuar dhe një mobilim mesatar, çmimi mesatar i qirave është 300 euro. Për sa u përket qirave për zyra dhe dyqane, Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, thotë se ambientet që lëshohen me qira për zyra jepen në përgjithësi më shtrenjtë se ambientet për banim.

Ajo jep dy arsye kryesore për qiranë më të lartë të zyrave. Së pari, ambientet që lëshohen për zyra bëhen me kontrata të rregullta të qirasë dhe detyrimi për të paguar tatim në burim rrit çmimin e qirasë. Së dyti, ambientet që merren për zyra kanë sipërfaqet e përbashkëta më të mira dhe më të kuruara. Për këtë arsye, çmimi është më i lartë. Ndërsa për qiratë e dyqaneve, nuk ka pasur shumë lëvizje. Kërkesa ka gjithmonë, por oferta është e ulët, pasi bizneset janë më të konsoliduara.

dy.b/shqiptarja.com