Kërkesa e ulët në treg ka çuar në një rënie të ndjeshme të çmimeve të apartamenteve. Sipas agjentëve imobiliarë në periferi të Tiranës, tashmë banesat shiten deri në 15% më lirë, ndonëse për këtë ju duhet të negocioni fort.

Pas bumit të ndërtimeve, çmimet e apartamenteve rezistuan për vite të tëra, duke u treguar “moskokëçarës” ndaj kërkesës shumë të ulët të blerësve.

Një zhvillim i cili dukej se po kapërcente edhe rregullën bazë të ekonomisë së tregut (kërkesë-ofertë), pra kur çmimi normalisht duhej të bjerë kur bie kërkesa, fliste për një strukturë jo shumë mirë të zhvillimit të këtij tregu, ku ndërtimi rezultoi të ishte peng i një zinxhiri të gjatë kleringu. Kjo bënte që gjithsecili të kërkojë të fitojë aq sa ka llogaritur në kohën që ka bërë punën, e për më tepër, shpenzimet e bëra në ndërtim (ndonëse një pjesë e mirë e tyre çalojnë për cilësi), nuk kanë qenë të kursyera. Më saktë, nisur nga etja e madhe e shqiptarëve për shtëpi, ndërtimi nuk gjendej para presionit për të llogaritur një vlerë minimale kostoje ndërtimi e shitje. Situata ndryshoi tërësisht që nga viti 2008, kur mbërritën njëherësh dy goditje për sektorin: ngopja e tregut dhe kriza financiare ndërkombëtare, të dyja me rezultatin e përbashkët e të dukshëm të uljes së kërkesës. Pas katër vitesh rezistencë, tregu i apartamenteve në zonat periferike të Tiranës, ka filluar të reflektojë ulje çmimesh.

Këtë periudhë, agjencitë imobiliare raportojnë çmime më të lira, prirja e së cilës filloi rreth dy vite më parë. Kur flasin për ndryshime çmimi, agjencitë u referohen luhatjeve.

Flasim për blloqet e ndërtesave stok, ndërsa asgjë nuk lëviz në zonat “vip” të Tiranës. Edhe kjo luhatje çmimi, më shumë se një ndryshim i dukshëm, është pjesë e tolerancës, në tratativat që klientët mund të bëjnë me ndërtuesit. Kjo tolerancë arrin deri në 15% sipas agjentëve imobiliarë.

Ervis Halili, agjent imobiliar pranë Century 21, tregon se “rënia e çmimeve vërehet kryesisht në periferi të Tiranës, ndërsa bëhet tolerancë nga shitësit edhe në zonat brenda Unazës. Çmimet e apartamenteve përreth Unazës së qytetit luhaten mes 750-850 euro/m², ndërsa në periferi të Tiranës, apartamentet kushtojnë 350-450 euro/m².

Rënien e çmimeve e konfirmon edhe Xheni Jahja, drejtuese e agjencisë imobiliare Tirana Real Estate. Sipas saj, “çmimet e shitjes janë më të ulëta se ato që afishohen dhe në realizimin e transaksionit, rënia arrin deri në 15%”.

Revista “Monitor”, edhe një vit më parë, ka shkruar se çmimet kishin filluar të luhateshin. Lëvizjet sporadike në zona e në kohë të ndryshme, bëjnë që panorama të mos jetë e njëjtë për agjencitë imobiliare. Kështu, nëse disa agjenci imobiliare janë përballur këtë vit me ulje, të tjera kompani i kanë hasur uljet që një vit më parë.

Dritan Caka, drejtuesi i agjencisë Dev Info, thotë se “këtë vit nuk ka pasur ndonjë ulje çmimi”. Ai mendon se niveli aktual i çmimeve të apartamenteve është më i ulëti dhe nuk ka hapësira të mëtejshme për reduktime.

Ndryshe e mendon agjenti imobiliar i Century 21, Ervis Halili, kur thekson se, “çuditërisht çmimet ende nuk po bien në nivelet që njerëzit presin”. Sipas tij, kompanitë e ndërtimit shpresojnë që lejet e ndërtimit të jenë të pakta dhe ata të kenë mundësi të shesin të tyret në të ardhmen, edhe duke pritur për një kohë më të gjatë”.

Sipas agjencive imobiliare “tregu imobiliar vazhdon të ketë të njëjtën përqasje vështirësie si edhe kompanitë e ndërtimit”. Kërkesa është rritur dhe këtë e pranojnë ndërtuesit e agjencive imobiliare, ndonëse, sipas tyre, shumë probleme bëjnë që kërkesa të mbetet e frenuar e të mos jetë në nivelet e pritshme. Sipas Halilit, kjo “lidhet me një sërë faktorësh që ndonjëherë nuk kanë të bëjnë drejtpërdrejt me paranë. Një pengesë e tillë është dokumentacioni i pronës, kur ende kemi banesa të pahipotekuara. Pengesa të tjera janë: infrastruktura jo e plotë në periferi dhe cilësia e ndërtimit që, jo në të gjitha rastet, është ajo që presin prej ndërtuesve.


Nga depozitat tek investimet

Politika e Bankës së Shqipërisë për të nxitur shpenzimet, ndonëse me vonesë, ka dhënë efektet në ekonomi. Shifrat e Bankës së Shqipërisë vënë në dukje se kanë rënë depozitat, në një periudhë afatmesme. Ata që kanë likuiditete në dispozicion, po i investojnë paratë në blerjen e pasurive të patundshme, banesa, dyqane, apo troje. Dritan Caka, nga Dev Info, vëren se përkrah shitjes së apartamenteve, po ecën në të njëjtin ritëm edhe shitja e trojeve. Për këtë të fundit, interesi vjen nga kompani që duan të investojnë e jo individë.


Pezullimi i lejeve, pritet rritje e çmimit

Ende pa filluar të bëhet e dukshme ulja e çmimeve të apartamenteve (pasi nuk theksohet në njoftimet publike për shitje, por vetëm në momentin e transaksionit), vendimi për të pezulluar të gjitha lejet zhvillimore pritet të orientojë çmimet e shitjes drejt rritjes. Dritan Caka, thotë se “frenimi i lejeve do të shoqërohet me rritje çmimi, si në periferi edhe në brendësi të qytetit”.

E nëse kjo mbetet për t’u parë dhe mund të reflektohet në nivele të ndryshme në varësi të zonave, e sigurt është që vendimi për të pezulluar lejet do të mundësojë shitjet e apartamenteve ende stok.


Emigrantët, aktorë në një tjetër rol

Emigrantët janë tashmë një burim i shteruar për ndërtuesit, apo agjencitë imobiliare. Ulja e kërkesës së tyre për të blerë apartamente vjen nga dy arsye së bashku: ngopje e kësaj pjese të tregut, por edhe ulje e të ardhurave të emigranteve.

Sipas agjencive imobiliare ky kontingjent blerësish është tani në një hap tjetër investimesh. Nëse ka blerë apartament në plazhin e Durrësit, e ka vënë atë në shitje. Emigrantët ende me interes për të shpenzuar në atdhe kursimet e tyre, zgjedhin të hapin një aktivitet ekonomik, pra marrin me qira ambiente ose blejnë tokë truall.

Agjencitë theksojnë se emigrantët luajnë ende një rol të veçantë në lidhje me pasuritë e patundshme. “Shumë nga emigrantët preferojnë të kthehen dhe të marrin me qira ambiente për të hapur një biznes, por ka edhe nga ata që një pjesë të kapitalit kanë vendosur ta investojnë në pasuri të patundshme si apartamente, dyqane, troje”, thonë agjentët e Century 21.

Të huajt, potencial në rritje

Agjencitë imobiliare i quajnë “ajka e marrëveshjeve” të huajt që po vijnë në Shqipëri e kërkojnë si qira edhe blerje apartamentesh e zyrash. Ata kanë atashuar kompanitë e tyre këtu dhe kanë investuar në terma afatgjatë, thonë agjentët imobiliarë. Sipas tyre, të huajt që kanë investuar, kanë sjellë dhe një kontingjent njerëzish për t’u punësuar këtu, duke i bërë rezidentë të përkohshëm. Ka shumë raste publike të të huajve që qëndrojnë në Shqipëri edhe pas përfundimit të punës së tyre, dhe agjencitë e kanë ndier më shumë këtë. Sipas agjentëve imobiliarë, janë të shumtë ata që kanë preferuar të qëndrojnë dhe përtej kontratave që kanë me punëdhënësit. Ambientet më të kërkuara prej të huajve së fundi, janë ato zyrat e ambienteve të kateve të para që shërbejnë për restorante apo punishte.

 

TENDENCAT E TREGUT

-750-850 euro/m², çmimi mesatar që mund të blihet një apartament rreth zonës së Unazës së Vogël

350-450 euro/m², çmimi mesatar që mund të blihet një apartament jashtë Unazës së Madhe

-Çmimi i shitjes 15% më i ulët gjatë transaksionit

-Agjentët imobiliarë: Gjallërohet tregu. Kreditë rrisin shitjet e shtëpive

-Agjentët imobilarë: Pritet rritje çmimi me pezullimin e lejeve të ndërtimit.


Marrë nga Monitor
Redaksia Online
(g.f/shqiptarja.com)